教育连锁带动教育地产发展
昔日“孟母三迁，择邻而居”，而今，为孩子入读学校而置业已蔚然成风。
星河湾、远洋万和城、龙湖唐宁one、富力又一城、锦绣香江、亿城西山华府、龙湾别墅……稀缺的教育资源成为许多热销楼盘倾力打造的卖点，也成为众多购房人关注的“看点”。
教育地产跃然成为近年来广受关注的地产形态。教育地产发展如何？教育地产难点在哪里？日前，多位业内人士聚首北京青年报教育地产论坛，共话教育地产发展。
购房人的期待：
紧俏教育资源需要“复制”
“好的教育资源的稀缺，才是制约教育地产发展的根本问题。”业内人士表示，“这不仅是地产的行业问题，更是一个社会问题。”大家呼吁，应打破教育资源区域限制，实现好的教育资源的复制，让更多的公众——不仅仅是狭义的购房人，享受到好的教育资源放开的成果。
“打破区域界限，推进好的教育资源的品牌化发展”是教育地产开发商的共识。大家认为，有关方面推进教育品牌化发展之后，学校就会“更负责任地输出”，按照本部的“标准化要求”，努力提高师资水平，提高教学质量。
“要真正把教育地产做好，开发商不能把教育地产仅仅当作一个营销手段，”业内人士后呼吁，“同时还需要各方面共同努力，形成合力，推进教育地产发展，更好地满足购房群体和公众的需要。”
教育地产勃兴源于多方共赢的契合
“从去年经历房地产调整期后，教育培训加盟地产的地位逐渐提升。”谈到教育地产的发展，雍景四季营销总监石伟如是说，“北京作为一个综合型的大都市，方方面面的人士汇聚于此，很多人都会遇到一个子女上学的问题。开发商推出教育地产，正是顺应了购房群体的需要。”
例如，在大盘富力又一城对购房人业主进行的一次调查数据显示，百分之六十以上的业主都表示非常关注楼盘是否配有好的学校。基于此，富力又一城引进了占地2.8万平方米的芳草地国际学校，涵盖小学和初中两个阶段，同时引进两所双语幼儿园。
对教育地产的兴起，置地西堤红山策划经理马赟表示，“教育地产的出现应该说是开发商、学校、教育主管部门以及购房者多方共赢的契。”马赟说，一方面，开发商需要以教育地产来打造卖点，另一方面，许多质量较好的学校需要吸纳更多更好的生源；同时，在一些具体项目所在区域，教育主管部门也有统筹考虑引入一所较好的小学的计划。“西堤红山引入北京小学，就是宣武区教委、北京小学和置地三方找到的契。”
“商业一旦实现和城市核心资源与社会需求的有机联系，就有了比较硬的卖点。”谈到教育地产走上前台，北京龙湖置业有限公司项目销售经理邹墨远这样说。
2009年3月至5月，位于北四环的远洋·万和城实现十一亿的销售额。业内有分析认为，万和城的热销和教育卖点的打造有着密切关系。远洋·万和城周边有史家胡同小学、安慧里中心小学和对外经贸大学附中、北京化工大学附中、朝阳外国语学校、陈经纶中学、音乐学院附中等知名中小学。项目内还有斥资4000万元建设的占地达12284平方米的芳草地国际学校万和城分校。
除了教育部门、学校和地产商，“教育地产的多赢格局中还应包括购房人，这是教育地产的终受益者。”据多个地产项目负责人介绍，在教育地产项目置业的购房人，其子女在社区内入学，都会享受到专门的优惠。如在龙湖·唐宁，具有内地户口的业主子女年满六周岁，入学测试合格，就可以进入中关村二小就读；在东恒时代，社区内21世纪幼儿园对业主子女实行入学，费用也有折扣，日坛小学东恒时代校区在入学优惠外，还对外地业主子女减免赞助费。
教育地产重点在幼儿园和小学阶段
“能否就读好的小学是购房人置业时看重的要素，这决定了打造教育地产也应关注小学阶段。”本次论坛一开始，业内人士围绕教育地产关注的学龄阶段问题各抒己见，北京龙湖置业有限公司项目销售经理邹墨远做了这样的表示。
“设有知名双语幼儿园”、“签约入读中关村二小”、“学校进社区，携手人大附中”，许多业内人士和购房人都注意到，北京教育地产的关注点涵盖了从小学到中学等阶段，甚至有的楼盘已经开始打造从学前教育到高中教育“一条龙式”的教育卖点。
邹墨远表示，教育地产重点在低龄化的基础阶段，是由现行教育制度和购房者实际需求决定的，而不是由开发商决定的。“在北京这样的大城市，中学阶段的选择更趋向多元化，有的家长这时就会把孩子送出国，或者为了将来留学而送到国际学校；同时好的中学也比较多，选择范围比较大。相比较而言，小学阶段就近入学，划片的政策制约了家长和孩子的选择范围，同时孩子年龄小需要接送的现实，也向家长提出了就近好的小学置业的要求。
“除小学外，按照区域配套要求，幼儿园的配建虽没有硬性要求，但是容易实现，容易给购房人带来直接好处。”雍景四季营销总监石伟这样说。
购房人群体的需要，决定了教育地产的关注点是业内人士的共识。
结合公司楼盘销售经验，均一行房地产经纪有限公司东恒时代项目部销售总监于雪谈到，占据主力的购房人群体都是三四十岁，他们的孩子正好处于上幼儿园和上小学的年龄段。因此，开发商相应地就会把重点放在幼儿园和小学。
“许多购房人看重的不是房子本身，而是从下一代出发关注教育配套。”置地西堤红山策划经理马赟说，和户型、采光条件等房子本身“可选择因素”相比，“商业配套、交通配套特别是教育连锁配套等难以复制的区域因素”更为购房人关注。“这就是资源的稀缺性，教育地产就命中了这些购房群体的价值点。”
马赟介绍说，公司旗下项目推广过程中，约占10%的购房人都是孕妇，“她们就更关注配套的幼儿园和小学情况，希望现在入住，两三年之后，孩子就可以直接就近上幼儿园、小学。”
业内人士普遍认为，在许多家长看来，童年是人生观、价值观开始形成的非常重要时期，孩子成长需要一个持续的、稳定的、好的基础教育。因此，顺应这种社会需要，教育地产重在幼儿园和小学阶段，就是很自然的事情。
还有业内人士透露说，有的项目主打教育地产品牌，正是因为在销售过程中了解到许多购房人关注基础教育的诉求，于是借重得天独厚的优势，把原定为在核心城区高等公寓的项目打造为教育地产品牌。
资源不均衡：教育地产的“体制之痛”
“购房人对开发商还有误解。”针对许多购房人“楼盘引进的是昂贵的民办学校”，“教学质量如何提高/增加”等疑问，业内人士表示，“由于现行教育体制方面的原因，引进好学校并不是开发商一厢情愿就能做到的；即使引进成功，开发商能负责的只是前端硬件，之后的一切都是学校和教育部门的权限，开发商根本无权过问。”
教育资源区域分布得不均衡，是不少教育地产引进学校时遇到的障碍之一。有业内人士表示，“海淀区教育资源丰富是公认的。但在教育资源相对薄弱的区，教育地产要想引进好学校，首先要意向学校同意并能够跨出区域界限。”一旦无法协调到“好学校”进入，开发商就只能退而求其次，“引进知名度较低一点的学校”。
其次，公立学校和教育加盟学校也存在资源不均衡。“占有更多好的资源的公立学校业内迅速发展壮大，引来了如此高的关注度和认同度呢?
